Dación en pago: qué es, requisitos y proceso

La dación de pago, que se conoce también como adjudicación de pago, es el acto mediante el cual se salda una deuda pendiente de pago con un bien entregado a cambio. Este concepto se vincula al ámbito hipotecario. En la hipoteca se llega a un acuerdo entre el banco y el deudor, mediante el cual el titular de la hipoteca entrega el inmueble para poder saldar el préstamo, y queda liberado de la obligación de continuar con el pago de las cuotas.

Aunque en nuestro país esta figura no sea usada, se debe conocer al solicitar una hipoteca, porque la Ley Hipotecaria presenta esa posibilidad. El deudor entregaría ese inmueble al banco, que lo presentaría a remate en una subasta pública al mejor postor, se cobraría la deuda y la daría por extinguida. La parte hipotecada se libera de la responsabilidad que había asumido en el contrato hipotecario.

Características de la dación en pago

La hipoteca es lo más común en esta figura, pero existen diferentes formas de aplicación de la dación en pago, y se observan las siguientes características:

• El bien entregado al deudor es diferente del original.
• El hecho de la entrega salda la deuda entre acreedor y deudor.
• En las hipotecas, la dación de pago liquida el préstamo, haciendo a cambio la entrega de la vivienda.
• Esta figura se regula en la Ley Hipotecaria en su Artículo 140, en el Real Decreto-ley 6/2012 y también en el Código Civil.
• El acreedor debe aceptar recibir del deudor ese bien para saldar la deuda, debe estar de acuerdo para que se concrete.

Requisitos necesarios

Se puede solicitar la dación en pago como forma sustitutiva a la ejecución de la hipoteca por parte de los deudores que estén en el umbral de exclusión.

Ese umbral de exclusión se define por una serie de requisitos necesarios para solicitar la dación en pago al banco por la hipoteca de una vivienda, que son los que siguen:

• La renta de la unidad familiar del deudor no debe superar un límite establecido, que es tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Ese índice de referencia administrativo se considera para la adjudicación en ayudas y subsidios.
• Debe haber sufrido la unidad familiar un cambio brusco en la situación económica en los cuatro años anteriores a la solicitud de dación en pago o se encuentre en una situación de vulnerabilidad.

Hay situaciones de vulnerabilidad para la dación en pago que son:

• Tener una familia numerosa.
• Que sea una familia monoparental y con hijos a su cargo.
• Familia con hijos menores de edad.
• Familia donde haya miembros con discapacidades superiores a un 33%.
• Donde haya un miembro en la familia que haya sufrido violencia de género.
• Que el deudor sea mayor de sesenta años.
• Cuando la cuota mensual hipotecaria supere la mitad del ingreso de la familia o un 40% en situaciones concretas.
• Ningún miembro tiene otros bienes o derechos para poder resolver la deuda.
• Cuando la hipoteca constituye la vivienda habitual y no hubiera más propiedades.

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Si estás pensando en la dación en pago para deshacerte de la hipoteca pero también tienes otras deudas con impagos, es mejor tomar otro camino que permita cancelar todas tus deudas, no solamente una.

En este sentido, la Ley de la Segunda Oportunidad permite declararse insolvente y pedir la eliminación de las diferentes deudas ante el juez. Aprobada en España en el año 2015, el objetivo de esta ley es ayudar a las personas sobreendeudadas y darles una nueva vida sin deudas.

Con esta ley, no solo eliminas la deuda hipotecaria, sino también todas las otras deudas pendientes de pago: tarjetas, préstamos, proveedores, facturas, etc. En Abogados para tus deudas somos expertos en eliminar deudas por lo legal, tanto de empresarios como de autónomos y particulares.

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Requisitos para aplicar la dación en pago

La ley hipotecaria no requiere que el banco acepte, por lo que deberá negociar con su banco antes de firmar el contrato de hipoteca, si se incluye este requisito.

Las buenas prácticas bancarias establecen para proteger a los deudores hipotecarios algunos requisitos que pueden hacer posible la dación en pago, aunque esto no estuviera especificado en el contrato hipotecario original. Algunos requisitos afectan al inmueble en sí, ya que el valor del inmueble en venta no puede exceder los siguientes precios, dependiendo de la ciudad o el municipio en la que esté ubicada la casa:

• Ciudades de más de un millón de habitantes con un límite máximo de 200.000 euros.
• Ciudades de 500.000 a 1 millón de habitantes, con un valor máximo de compra: 180.000 euros.
• Ciudades de más de 100.000 habitantes y menos de 500.000, un valor máximo de compra: 150.000
• euros.
• Ciudades con menos de 100.000 habitantes, precio máximo de compra: 120.000 euros.

Ventajas de la dación en pago

La parte solicitante de la hipoteca cuenta con la garantía de que, si no puede hacer frente a los pagos de la hipoteca, evita una ejecución hipotecaria. Entregaría la vivienda, sin afrontar intereses de demora ni un procedimiento judicial sobrevenido en embargo de vivienda.

Para la entidad financiera es interesante porque dispone de la vivienda de manera más rápida, al no tener que comenzar un procedimiento de ejecución hipotecaria. No se deberían abonar tampoco los costes del procedimiento, lo que para muchos deudores y determinadas familias supone una salida para tu mala situación económica.

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Solicitud de la dación en pago

El primer paso a dar si se quiere solicitar la dación en pago al banco es hablar abiertamente de la propia situación económica y personal. Como hemos dicho antes, si pensamos que hay razones inesperadas por las que la situación económica ha cambiado significativamente, lo más recomendable habitualmente es que el banco lo sepa.

La entidad bancaria contempla estas opciones si la hipoteca concedida se salda en circunstancias normales. El banco puede, en principio, ofrecer otras oportunidades para liquidar la hipoteca sin renunciar a la casa porque tampoco le convenga a dicha entidad la dación en pago como opción.

Lo importante de esta situación es analizar muy bien la situación particular de cada persona y su situación de vulnerabilidad para dar un paso del que no haya que arrepentirse tiempo después.

El asesoramiento de un abogado especialista es vital para llegar a buen puerto con las negociaciones con el banco y reestructurar la deuda. En Abogados para tus deudas somos expertos en derecho bancario y mercantil, con cientos de casos de éxito donde hemos eliminado las deudas pendientes.

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