¿No puedes pagar tu hipoteca y quieres entregar tu vivienda vía dación en Pago?
Dación en Pago
¿Qué significa la dación en pago?
- Un acuerdo extrajudicial entre la entidad financiera y el titular de la hipoteca para cancelar la deuda entregando el inmueble hipotecado.
- Un procedimiento a corto plazo que beneficia tanto a las entidades financieras como al deudor que supuestamente se queda sin deudas.
Si quieres entregar tu piso en dación en pago y saldar la deuda contáctanos. Antes de firmar cualquier acuerdo, tienes que consultar con un abogado.
El acuerdo siempre tiene que beneficiar a las dos partes, no solo al banco.
¿Qué es la dación en pago de una hipoteca?
La dación en pago consiste en la entrega de un bien para saldar una deuda. La dación de pago hipotecaría consiste en un pacto entre el banco y el deudor, mediante el cual éste último entrega la vivienda al banco, como forma de saldar su deuda y así evitar el embargo de vivienda.
Se trata de un recurso por el cual, siguiendo la Ley Hipotecaria, el banco vende el inmueble mediante subasta pública al mejor postor, con el objetivo de cobrarse la deuda y darla por extinguida. De esta manera, se libera al hipotecado de la responsabilidad ilimitada que había asumido en el momento de la firma del préstamo.
¿Cómo funciona la dación en pago? Requisitos
La ley no obliga a los bancos a ofrecer la dación en pago, sino que su negociación dependerá de la voluntad de la entidad.
La Ley 6/2012 de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, del 9 de marzo de 2012, ofrece más facilidades para que los deudores puedan acogerse a la dación en pago. Establece una serie de condiciones:
- La hipoteca debe recaer sobre un inmueble cuyo precio de compra-venta no exceda de unos valores determinados en función de número de población y municipios:
- Municipios de más de 1.000.000 habitantes: 200.000€
- Entre 500.000 y 1.000.000 de habitantes: 180.000€
- Entre 100.000 y 500.000 de habitantes: 150.000€
- Hasta 100.000 habitantes: 120.000€
- Cumplir los criterios por los que se considera a una persona dentro del umbral de exclusión.
- Carencia de capital durante 4 años.
- Ampliación del plazo de la hipoteca hasta 40 años desde la contratación en origen.
- Reducción del tipo de interés durante los 4 años de carencia a un tipo Euribor + 0,25%
- Ha de tratarse de la única vivienda en propiedad familiar o personal.
- La hipoteca no ha de tener avalista. En caso de tenerlo, el avalista se mantiene como garante del préstamo, y si el avalista tiene ingresos o propiedades, se irá a por el patrimonio del avalista a fin de saldar la deuda.
- Casos que no estén en procedimiento de ejecución hipotecaria.
- La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores, por ejemplo, un crédito impagado en el que habíamos usado la casa como aval.
¿Qué solución tengo si no puedo pagar mi hipoteca?
Si has adquirido un préstamo de vivienda y estás imposibilitado de pagar la hipoteca, tan pronto tengas conocimiento de este problema, debes comunicarte con tu abogado para tratar de renegociar los términos y condiciones de tu préstamo con el banco. No obstante hay soluciones que debes tener en cuenta, el especialista en leyes te debe orientar a seleccionar la más conveniente. Este artículo te dará pautas para que te informes de las posibles soluciones que existen.
Código de buenas prácticas
Código de buenas prácticas
Este Código de Buenas Prácticas establece un conjunto de acciones para la reestructuración de deudas con garantía hipotecaria en primeras residencias, con el objeto de proteger a los deudores hipotecarios. Las familias en el llamado «umbral de exclusión» que no pueden pagar su hipoteca, pueden solicitar estas medidas de protección siempre que cumplan con las condiciones requeridas y proporcionen evidencia formal de su situación.
Reestructuración del préstamo hipotecario
Para evitar un procedimiento de ejecución hipotecaria, existe una solución, la cual es la reestructuración de deuda hipotecaria, instrumento que puede ser de gran ayuda si te ves en una situación económica difícil y se te hace imposible seguir con el pago de la hipoteca de tu vivienda. Afortunadamente, con este procedimiento, se reestructura la deuda, flexibilizando la forma de pago. Debe cumplirse lo siguiente:
- La entidad bancaria debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias.
- Que el deudor hipotecario se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual.
- Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos de la unidad familiar.
Quien cumpla con estos requisitos, deberá realizar la solicitud en cualquier sucursal de la entidad, mediante una simple instancia en la que se solicita la reestructuración de la deuda hipotecaria.
Dación en pago
Se trata de que el banco acepte la entrega del inmueble como pago del préstamo hipotecario. Hay que ser consciente de que que se deben cumplir algunas pautas para aplicar a esto como, por ejemplo, ser deudor de buena fe y haber intentado llegar a un acuerdo de pagos con el banco, es decir, siempre que los mecanismos de reestructuración de deuda no hayan sido posibles.
Alquiler social
La pérdida de la vivienda tras la subasta, deja a la persona en situación de precariedad. No obstante, el afectado puede acceder a un alquiler social con unas rentas más económicas. Actualmente, el innumerable parque de viviendas adjudicadas a las entidades bancarias supone una fuente de bienes para ser destinados al alquiler social.
Ley de la Segunda Oportunidad
Esta ley, amplía las medidas de protección a deudores hipotecarios, impidiendo que las entidades bancarias puedan embargar la vivienda a familias en situación de vulnerabilidad. Esta medida, permite que las familias sin recursos puedan reestructurar sus deudas mediante un acuerdo extrajudicial de pagos y gozar de un beneficio de plazos y amortización más amplios.
Según la normativa en vigor, pueden beneficiarse de estas medidas los consumidores de créditos y préstamos hipotecarios, así como avalistas y fiadores, cuyo deudor se encuentre dentro del umbral de exclusión.
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