¿Qué hacer para evitar la subasta de tu vivienda?
¿No puedes pagar tu casa y temes que el banco te la quite? Te explicamos cuáles son las opciones de las que dispones para parar la subasta de tu vivienda.
¿Cuándo se produce la subasta de la vivienda?
La subasta de una vivienda sería el último paso de la ejecución hipotecaria. Y para que el banco pueda comenzar este procedimiento, es necesario que existan al menos tres cuotas de la hipoteca sin pagar, habiendo vencido el plazo para su pago.
Así se desprende del apartado 13 del artículo 7 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
¿En qué consiste la subasta de la vivienda?
Se trata de una subasta judicial en la pueden participar aquellos postores que hayan prestado una fianza del 5% (que iría a cuenta del precio final de la vivienda en caso de ganar la subasta) y que tengan financiación para pagar la vivienda.
Estas subastas se realizan de forma electrónica, a través del portal de subastas del BOE. Suelen durar 20 días, durante los cuales los postores pueden pujar.
Una vez que finaliza la subasta, se comunica el nombre del postor que la ha ganado y la puja que ha realizado, y este tendrá un plazo de 20 días para pagar la vivienda.
Cómo evitar que subasten tu vivienda
Se pueden intentar distintas medidas para parar la subasta de la vivienda, antes y después de que haya empezado la ejecución hipotecaria:
Antes de que comience la ejecución
Siempre que sea posible, será mejor intentar que no se inicie la ejecución hipotecaria. Y para ello se pueden llevar a cabo distintas actuaciones:
1. Pedir que se reestructure la deuda
El deudor puede solicitar al banco la reestructuración de la deuda, y este tendrá que dar una contestación en un plazo de un mes.
En caso de que se apruebe, la reestructuración debe incluir una carencia de la amortización de capital por un periodo de 5 años, con la posibilidad de ampliar el plazo de amortización hasta 40 años.
También conllevará una disminución del tipo de interés durante el tiempo de carencia, que consistirá en el Euribor más el 25% (apartado 1 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo).
Por otra parte, el propio deudor puede proponer un plan de reestructuración. La entidad bancaria tendrá que estudiar dicha propuesta y comunicar su decisión al interesado. Si rechaza el plan de reestructuración, deberá exponer las razones que le han hecho resolver en ese sentido.
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2. Solicitar una quita
Si no se puede reestructurar la deuda hipotecaria, porque la cuota hipotecaria es superior al 50% de los ingresos de la unidad familiar, existe la opción de pedir una quita en el capital pendiente de amortizar.
Esta quita puede ser del 25% o puede consistir en otra de las reducciones previstas en el apartado 2 del anexo del Real Decreto-ley 6/2012.
3. Pedir la dación en pago
Dentro del plazo de 12 meses desde la solicitud de la reestructuración de la deuda, se puede solicitar la dación en pago, que supone la cancelación del crédito y de las responsabilidades del deudor y de los avalistas que existan, en su caso.
El deudor puede solicitar permanecer en la vivienda en calidad de arrendatario durante un plazo de dos años, para lo cual tendría que pagar el 3% del total al que ascienda la deuda cuando se produzca la dación. Durante este plazo, el impago de la renta devengaría un interés de demora del 10%.
Conseguir la dación en pago no es fácil, ya que no hay casi ninguna hipoteca en el mercado que la garantice. Pero cumpliendo una serie de requisitos, es posible cancelar la deuda mediante la entrega del inmueble.
Después de la ejecución
Una vez que la ejecución ha comenzado, se pueden tomar las siguientes medidas:
1. Presentar oposición por cláusulas abusivas
En principio, el propio juzgado tiene que analizar de oficio que no existan cláusulas abusivas. Pero el deudor también puede solicitarlo, y si el juez le da la razón, podrá tomar dos determinaciones:
- Que la ejecución siga su curso, pero se eliminen las cláusulas que resultan abusivas.
- Que se suspenda la ejecución.
2. Solicitar la nulidad de las cláusulas abusivas
El deudor puede pedir también en sede judicial que se declaren nulas las cláusulas abusivas y se paralice la ejecución hipotecaria.
¿Sirve el mecanismo de la Ley de segunda oportunidad para parar la subasta de una vivienda?
Con la nueva Ley de la Segunda Oportunidad, las viviendas pueden salvarse de la liquidación. Aunque para ello es vital que la hipoteca esté al corriente de pago, de modo que puedan cancelarse las otras deudas no hipotecarias hasta el 100%.
En caso de no estar al corriente de pago de la hipoteca, la vivienda se subastará dentro del concurso de acreedores y se cancelarán todas las deudas restantes que no hayan sido subsanadas con la liquidación del patrimonio.
Hay muchos factores que intervienen a la hora de decidir qué debemos hacer para prevenir la subasta de nuestra vivienda y cómo evitarlo. Si deseas recibir asesoramiento gratuito, llámanos al 930 502 305 y un abogado experto estudiará tu caso sin compromiso para darte respuesta.
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