¿Tengo que seguir pagando la hipoteca si el banco me quita la casa?
El hecho de seguir pagando una hipoteca dependerá de cómo se resuelva cada situación. A continuación, analizamos las situaciones que pueden presentarse y las opciones de resolución que ofrece la Ley.
Hay que tener en cuenta que en la actualidad la morosidad hipotecaria ha bajado, si tenemos presente peores momentos de crisis económica. De cualquier manera, aunque hay casos más aislados, siguen produciéndose expedientes de impago y morosidad. Por lo general, antes de que no se pudiera pagar una hipoteca, se pasa por un período difícil en cuanto al ámbito financiero.
Es importante que en esos primeros momentos en los se empiece a tener problemas, se acuda al banco o entidad financiera que es acreedor hipotecario para explicarle la situación e intentar renegociar el importe del préstamo.
Aunque también es cierto que debido a la situación de volatilidad actual es posible que este incumplimiento de pago de la hipoteca haya ocurrido casi repentinamente.
A pesar de la ayuda ofrecida por el gobierno para suspender la hipoteca, muchas familias no pueden acceder a este tipo de ventajas. También hay que considerar que algunos bancos han aportado asistencia adicional a aquellas familias que no puedan cumplir con los requisitos establecidos.
Novación hipotecaria
De cualquier forma, negociar con el banco puede significar que podemos extender el plazo a cambio de una reducción importante en nuestras cuotas mensuales, pero a pesar de todo no se tiene que dejar de pagar la hipoteca.
El proceso por el cual se cambian los términos o se renegocia una hipoteca se conoce como novación hipotecaria.
Los costos incurridos por la novación dependen del tipo de cambios realizados: si solo reducen la tasa de interés, entonces no es necesario el registro con una escritura pública. Si hubiera otros la escritura de novación deberá realizarse, con la documentación correspondiente y los gastos registrales y notariales.
El propósito de los bancos es cobrar préstamos. Si encuentran que no puedes cumplir con sus términos, es más probable que acepten los nuevos. Además, para los bancos la opción de ampliar el plazo de devolución también resulta muy atractiva, ya que para ellos supone recibir una mayor cantidad de intereses.
Cabe señalar que en un momento en que los precios de la vivienda están aumentando, los bancos son menos flexibles a la hora de negociar. Sin embargo, cuando los precios de la vivienda son bajos, el banco está muy interesado en renegociar el préstamo, porque si el deudor no paga, el banco se quedará con la casa a un precio mucho más bajo.
Cuando no se paga la hipoteca
En el caso de condiciones económicas extremadamente difíciles, en las que no se pueda alcanzar un acuerdo con la entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario, el deudor no tiene más remedio que dejar de pagar.
Las consecuencias de no pagar una hipoteca a menudo conducen a la ejecución hipotecaria y al proceso de subasta.
¿Problemas con la hipoteca?
Herramientas legales para enfrentar esta situación
Muchas personas vivieron una terrible experiencia frente a la crisis de 2020 provocada por la pandemia del coronavirus. Esta situación ha provocado que muchas personas pierdan sus casas o dejen de pagar sus préstamos hipotecarios.
La ley generalmente se inclina a favor del banco en lugar del cliente. Sin embargo, existen ciertas leyes que muchas personas no utilizan por desconocimiento.
Esto quiere decir que, si se pierde o se está a punto de perder una casa, habrá opciones para hacerle frente, al menos para no seguir pagando las deudas.
Estas dos herramientas son:
Cuando se realiza la ejecución hipotecaria, es decir, se le quita la casa por el dinero al deudor, en la mayoría de los casos los ingresos no son suficientes para cancelar la deuda.
Los bancos ofrecen casas por menos de su valor de mercado y los precios de mercado son volátiles, por lo que la casa puede valer menos hoy que cuando se la compró. En estos supuestos, la compra de la vivienda se deducirá de los pagos pendientes, pero la deuda seguirá existiendo si no hay suficiente para liquidar.
Los impagos de hipotecas y la no liquidación mediante la ejecución le impiden poseer activos ahora y en el futuro, porque el banco los recuperará hasta que pague todo lo que debe.
Dación en pago
Esta es la transferencia de activos a cambio de la condonación de la deuda. Según el tipo de vivienda y la región en la que se encuentre, esta opción puede ser muy interesante para el banco.
Por supuesto, este debe ser un paso que se debe tomar antes de que llegue la ejecución. El Banco considerará esto como un gesto de buena voluntad que será tomado en consideración. Si se tiene otra propiedad a su nombre, se puede ofrecer esa propiedad para terminar de pagar deudas.
Ley de la segunda oportunidad
Era una ley originalmente destinada a los profesionales, pero ahora también se aplica a los particulares. Los deudores pueden renegociar y cancelar sus deudas.
Se comienza con negociaciones para llegar a un acuerdo de pago amistoso. Si esto no ocurre, se va a un concurso de acreedores en el que se conocerán las deudas pendientes, y se tendrá que entregar todos los activos y pasivos para su liquidación.
La ventaja es que la vivienda familiar, o la vivienda necesaria para la supervivencia, queda excluida de este proceso y si el remanente de los bienes no incluye la cantidad adeudada y se contestan reclamaciones específicas, el juez puede decidir que las deudas queden canceladas en su totalidad sin perder la vivienda.
Qué hacer con tu hipoteca
Procedimiento habitual cuando se deja de pagar una hipoteca
El proceso habitual a seguir cuando se deja de pagar tu hipoteca es:
- En el caso de que haya transcurrido un mes desde que no se ha pagado la hipoteca, el banco se pone en contacto con el deudor para comprobar si el impago se debió a un error, ofreciéndole la posibilidad de pagar esa cuota, con el tipo de interés moratorio correspondiente.
- Si el impago persiste durante un período superior, el banco seguirá intentando cobrar las cuotas de los meses impagados, y en la mayoría de los casos se considerará la modificación de los plazos previamente acordados. Durante la revisión, es posible ampliar el plazo de amortización de la hipoteca. En este supuesto, la deuda será el importe total de la hipoteca más el interés de demora.
- Cuando el impago persiste durante seis meses, el banco deberá trasladarlo a su cuenta de resultados. Por lo general, los bancos demandan en este punto al deudor para hacer cumplir las garantías de los préstamos y poner al deudor en la lista de morosos.
Subastas por no pagar la hipoteca
Transcurrido un año o año y medio, se procederá a la subasta de la casa, correspondiendo al juez competente determinar el plazo de pago de la deuda con los intereses impagos correspondientes, para evitar la subasta del inmueble.
Pero con la subasta de la casa no se soluciona el problema siempre. Todo depende de la cantidad recaudada del resultado de la subasta. Si el importe es superior al de la hipoteca, no hay problema, porque se asegura la totalidad de la hipoteca, pero si es inferior, se debe asegurar la diferencia entre el dinero del remate del inmueble y la deuda, según lo exige la ley.
Cada deudor deberá ver con qué posibilidades cuenta antes de decidir en esta difícil situación.
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