¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?
El impago de la hipoteca tiene consecuencias que dependen de la situación de la deuda. Si la falta de pago se limita a pocos meses, se aplican intereses por la demora. Cuando el impago se prolonga en el tiempo, la entidad acreedora puede dar por vencida la hipoteca e iniciar un proceso de liquidación.
En este artículo te explicamos qué pasa si no puedes pagar la hipoteca y qué puedes hacer en caso de que quieras cancelar tus deudas o si no quieres perder la vivienda.
¿Con cuánto tiempo de impago de hipoteca se puede declarar el vencimiento de la misma?
La ley de garantía hipotecaria española 5/2019 establece los mínimos legales con los que el banco puede declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca. En la ley anterior, del año 2013, se podía ejecutar un préstamo hipotecario con un mínimo de tres cuotas impagadas. La nueva ley modificó este plazo en favor de los deudores.
¿Cuáles son estos plazos que la nueva ley dispuso?
- Si la demora ocurre en la primera mitad de la duración total del préstamo, el banco podrá iniciar la demanda judicial cuando haya un impago de por lo menos 12 mensualidades. También se iniciará la demanda en caso de que la deuda ascienda a un 3 % del importe del préstamo.
- Cuando los impagos tienen lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo el impago no será menor a 15 meses o a un 7% del capital inicial para que se habilite la demanda.
¿Qué pasa con los procesos judiciales por deudas hipotecarias anteriores al 2019, año de promulgación de la nueva ley?
El Tribunal Supremo en la Sentencia 463/19 dispuso que:
Los procesos en que, con posterioridad a la entrada en vigor de la citada Ley 1/2013, se dio por vencido el préstamo por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, y el incumplimiento del deudor no reúna los requisitos de gravedad y proporcionalidad antes expuestos, deberían ser igualmente sobreseídos.
Esto implica que existen deudas hipotecarias contraídas antes de que la nueva ley entrara en vigencia que se regulan por la nueva normativa. Por tanto, en estos casos también se aplica el principio de que si el incumplimiento del cliente es inferior a los plazos o porcentajes que estipula la ley actual, las demandas serán sobreseídas. En caso de que el incumplimiento sea mayor a los nuevos criterios, se continuará con el proceso.
¿Qué hacer cuando no se puede pagar su deuda hipotecaria?
Es importante actuar antes de que la situación empeore y que se acerquen los plazos para la ejecución hipotecaria por parte del acreedor. Cuando el deudor ya sabe que su deuda continuará incrementándose, puede aprovechar algunas acciones previstas en la normativa.
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Acogerse al Código de Buenas Prácticas Bancarias
El Código de Buenas Prácticas está dirigido a deudores de préstamos y créditos con garantía de hipoteca sobre su vivienda habitual. También comprende a fiadores y garantes hipotecarios no deudores. Permite negociar la deuda con intención de pagarla.
Para acogerse al Código de Buenas Prácticas es necesario cumplir con determinados requisitos vinculados con la situación económica y patrimonial familiar y sus ingresos netos.
¿Qué se puede solicitar en el marco de esta disposición? El Código contempla diferentes opciones:
Reestructurar la deuda
Es posible modificar el importe de la cuota, plazos, porcentajes de intereses. Los requisitos a cumplir son:
- La cuota debe superar la mitad de los ingresos netos de la unidad familiar
- El valor de la vivienda no debe superar los 300.000 euros en total.
- Los ingresos de la familia están limitados a tres veces el IPREM anual.
- En los cuatro años previos a la solicitud, debe haber ocurrido un cambio en la economía de la familia que redujo sus posibilidades de pagar.
Quita de deuda
Con la quita se solicita la eliminación de una parte de la deuda. El banco valorará si el deudor cumple con los requisitos anteriores y todas las circunstancias que afecten la situación.
Dación en pago
Con la dación en pago el banco acepta saldar la deuda a cambio de la entrega de la vivienda, independientemente de su valor.
Acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad
La Ley de Segunda Oportunidad permite a los deudores saldar deudas, incluidas las hipotecarias. En general, esto implica que el patrimonio será liquidado y con el dinero resultante se pagarán algunas o todas las deudas.
Además, con la nueva Ley de Segunda Oportunidad surgida tras la reforma de 2022 existe una mayor protección para la vivienda familiar, ya que se puede pedir la cancelación de las deudas sin tener que entregar la vivienda habitual.
En el supuesto de que el banco haya ejecutado la vivienda hipotecada, no puede seguir reclamando el pago de la deuda ni proceder con embargos. La Ley de Segunda Oportunidad libera a quien tiene deudas incluidas las que persisten tras la ejecución de la hipoteca.
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Vender la vivienda
Vender la casa es una opción cuando no se puede pagar la hipoteca. El resultado siempre será mejor que si el banco la subasta.
¿Qué pasa con el acreedor y con la deuda? Existen varias opciones:
- La opción más habitual es cancelar la deuda con el dinero obtenido de la venta. Si la casa se vende a un precio superior al de la hipoteca, el dinero restante es para quien la vendió. Cuando la vivienda se vendió por un valor inferior a la deuda, el importe irá directamente a pagar al banco. Con el saldo que queda sin pagar se genera una nueva deuda, que ya no es hipotecaria, sino un nuevo préstamo con condiciones diferentes.
- Segunda opción, transmitir la deuda al comprador. Esta acción se conoce como “subrogación de la hipoteca”. El banco debe dar el visto bueno y analizar el perfil de riesgo del comprador. Es una opción bastante habitual.
- La hipoteca puente es la tercera opción. Se aplica cuando se vende una vivienda hipotecada y se compra otra mediante hipoteca. En lugar de pagar dos hipotecas por separado, el banco ofrece la posibilidad de unificarlas en una sola pagando una cuota menor.
La cancelación de deudas hipotecarias en caso de atrasos en los pagos es un tema delicado. La asistencia de un abogado es importante porque analizará todas las posibilidades y orientará al deudor acerca de la que más le conviene.
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